北京楼市：对于新房，掌握七字逻辑“抛开规划，找下限”

京爷说房 2023-05-06 08:00:32

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1、提问：京爷好，金隅昆泰云筑三期，周围界面一般，买了保值性怎么样？

(资料图片)

回答：你好，对于新房，我总结出来的逻辑是：抛开规划，找下限。也就是说，规划这种东西可能不靠谱，所以你得抛开这些东西，努力去思考其下限。换句话说，没有任何其他规划的情况下，这个盘表现究竟如何。这个盘的价值是朝阳、地铁、新。从过去的经验来看，有这几条优点，那基本是能保证不低于大盘。在我看来，这个盘保值性应该还行，基本是是在大盘水平左右，至于天花板在哪儿，就得看规划和学校了。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

2、提问：文慧园的500万老房子，想换个居住环境好一点的，总预算在600左右，最近昌平华润橡树湾新盘是不是一个选择。兼顾居住和升值潜力。上班在西二环，的确有点远，那就开车早点出门吧

回答：你好，文慧园的价值在于海淀、好地段，升值性其实还不错，不过毕竟是老社区，所以居住属性肯定是比不上新房的。昌平的新房价值还不错，毕竟周围购买力很强，升值性不错。从过往的数据来说，回龙观的次新基本是能跑赢大盘的，和文慧园差不多。如果你能接受通勤距离，那回龙观的新盘自然是个还可以的选择。全北京的新房/二手，我们都有团购价，需要的话可以联系我

3、提问：星爷，麻烦分析下西四环大成路大成郡小区，能跑赢大盘吗？1300左右，改善房可以吗？亦或是其他推荐？希望东西海。没有学区需求，但希望跑赢大盘，流通行好

回答：你好，大成郡小区环境和品质都不错，居住体验还是比较受认可的，在周围中有一定的稀缺性。当然因为板块稍微差了点儿，所以升值性和热点板块比起来还是差了点儿，不过保值肯定是没问题的，从过去的数据来看，基本上属于跟着大盘的样子。如果看中居住品质和保值性可以考虑买入。如果你是考虑升值性，那东西海，基本上随便一个次新都能跑赢大盘，比如西城广外、东城崇文附近。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷，请问总价800万左右的房子，从投资保值和升级方面考虑，是买首城国际的小两居，还是买国美第一城的三居呢？感谢

回答：你好，各有优缺点吧，首城国际的优点位置更好、小区品质强点儿，而国美也是热点区域次新上车、三居户型不错，缺点是环境一般、离地铁有些远，升值性差不了太多，都能超过大盘。当下来看，纯投资，还是得看房源，哪个性价比高，选哪个。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。

5、提问：京爷您好，我们情况是sfsd，关注望京片区，像世安家园和银领国际，这俩基本相同年代，也挨着，您能给分析下选择策略吗，非常感谢

回答：你好，世安家园属于望京刚需上车小区，价格相对实惠，环境倒是一般、楼龄有些老，离地铁有些距离；银领国际，楼龄应该稍微新点儿、交通更加方便，稍微占一些优势，当然小区也有缺点，比如密度大、户型偏大。这两个盘表现差不多，银领国际略微强一些，具体选择的时候，看性价比。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京捡漏房源汇总》

6、提问：京爷您好，1000左右预算，想在海淀买个学区还不错的次新，有什么小区推荐吗？

回答：你好，以下是我的一些推荐：

① 海淀五环内，可以重点看看七一的海淀九号、五一的永定翠庭，八里庄学区的绿波漫板。

② 海淀五环外，可以看看二小百旺的中海枫涟山庄、百旺茉莉园等，也可以看看实验二小的上林溪、当代等。

你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》